Владение недвижимостью несет с собой не только преимущества, но и обязанности. В рамках многоквартирного дома возникают различные вопросы, связанные с его управлением и содержанием. Для решения этих задач существуют две основные структуры: управляющая и эксплуатирующая организация.
Управляющая организация занимается общим управлением домом и осуществляет контроль за соответствием эксплуатируемого жилого квартала требованиям законодательства. Ее главная задача — обеспечить комфортное проживание жильцов, поддерживая в надлежащем состоянии общие элементы здания и инженерные коммуникации. Управляющая организация ответственна за содержание и исправление возникающих проблем в доме, проведение текущего и капитального ремонта, а также установление реквизитов начисления платежей жильцам.
Эксплуатирующая организация, в свою очередь, занимается более узким кругом задач. Она отвечает за обеспечение работы инженерных сетей, осуществление своевременного ремонта и технического обслуживания. Эксплуатация дома, систем отопления, водоснабжения, канализации, лифтов и электроснабжения — основные задачи этой организации. Ее работа направлена на то, чтобы предоставить благоприятные условия для комфортного проживания жильцов и обеспечить работу систем, влияющих на коммунальные показатели.
Различия и сравнение управляющей и эксплуатирующей организации
Управляющая организация – это организация, занимающаяся управлением объектами недвижимости на основе договора с собственниками или правообладателями. Ее задачи включают организацию и координацию работы связанных с управлением объектов недвижимости, контроль за содержанием и обслуживанием этих объектов, а также взаимодействие с собственниками и жильцами.
Эксплуатирующая организация – это организация, занимающаяся непосредственным содержанием и эксплуатацией объектов недвижимости. Ее задачи включают поддержание в исправном состоянии инженерных систем, проведение ремонтных работ, обслуживание лифтов и сантехнических устройств, управление и контроль работы бытовых инсталляций и прочие задачи, связанные с поддержанием комфорта и безопасности в жилых домах и коммерческих зданиях.
Таким образом, главное отличие между управляющей и эксплуатирующей организацией заключается в том, что первая занимается вопросами общего управления и координации работы объектов недвижимости, а вторая – непосредственным обслуживанием и содержанием этих объектов. Однако обе организации тесно взаимодействуют друг с другом и вместе обеспечивают эффективное функционирование и управление недвижимым имуществом.
Цель деятельности
Управляющая организация (УК) и эксплуатирующая организация (ЭКО) имеют разные цели своей деятельности.
Целью деятельности УК является управление и обслуживание многоквартирных домов, жилищных комплексов и территорий, входящих в их управление. Она отвечает за организацию работы с их жильцами, предоставление качественных коммунальных услуг, ведение технической эксплуатации общего имущества и поддержание порядка в жилой среде.
ЭКО, в свою очередь, имеет цель обеспечить нормальные условия проживания и эксплуатации внутреннего имущества многоквартирного дома. Она отвечает за поддержание всего здания в хорошем состоянии, проведение ремонта, технического обслуживания и содержание инженерных систем, лифтов, крыш, фасадов и других элементов, входящих в внутреннее имущество.
УК и ЭКО работают совместно для обеспечения комфортного проживания жильцов и поддержания общего имущества в надлежащем состоянии. Однако их задачи и основные направления работы различаются, что требует согласованного взаимодействия и слаженной работы обеих организаций.
Основные функции
Управляющая организация выполняет следующие основные функции:
| Функция | Описание |
| Управление и контроль | Осуществление оперативного и стратегического управления деятельностью жилого комплекса. Контроль за соблюдением правил дома, решение конфликтных ситуаций, установление порядка и обеспечение безопасности. |
| Обеспечение комфорта и благоустройства | Организация своевременного проведения ремонтных работ, обслуживание инженерных систем, уборка территории, охрана и обеспечение общественного порядка. |
| Финансово-хозяйственная деятельность | Учет и контроль за поступлением и расходованием финансовых средств, составление и выполнение бюджетного плана, взимание платежей от собственников, оплата коммунальных услуг, заключение договоров. |
| Составление документации | Ведение документации, контроль соблюдения нормативных актов, оформление отчетов, протоколов и других документов, связанных с деятельностью управляющей организации. |
Эксплуатирующая организация, в свою очередь, занимается следующими основными функциями:
| Функция | Описание |
| Эксплуатация зданий и сооружений | Обслуживание инженерных систем, проведение ремонтных работ, контроль за состоянием здания и строительных конструкций. |
| Обслуживание коммунальных услуг | Поддержание работоспособности коммунальных систем (отопление, электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение), переброска коммунальных платежей на управляющую организацию. |
| Содержание и уборка территории | Уборка и содержание прилегающей к дому территории, благоустройство и озеленение. |
| Охрана и безопасность | Обеспечение безопасности жильцов и имущества за счет организации дежурства охраны, контроля доступа, установки систем видеонаблюдения и противопожарной сигнализации. |
Управляющая организация
Управляющая организация отвечает за ряд важных функций:
- Управление основными и текущими хозяйственными услугами в жилом комплексе.
- Обеспечение надлежащего содержания общего имущества и благоустройства территории.
- Организация финансово-хозяйственной деятельности по учету и распределению денежных средств, получаемых от оплаты жильцами и выполнения иных услуг.
- Участие в проведении планово-предупредительных работ, ремонтных и реконструкционных мероприятий.
- Поощрение соблюдения правил внутреннего распорядка и обеспечение безопасности в жилом комплексе.
- Взаимодействие с собственниками квартир, рассмотрение и учет их мнений и предложений, оказание консультаций.
Деятельность управляющей организации регламентируется Федеральным законом «Об управлении многоквартирными домами», а также местными нормативными актами и договорами с собственниками помещений. Управляющая организация является ответственным и незаменимым звеном в организации и управлении жилищным комплексом, обеспечивая удобство, безопасность и благополучие жильцов.
Эксплуатирующая организация
Эксплуатирующая организация выполняет ряд функций, таких как:
- Планирование и организация ремонтных и обслуживающих работ;
- Обеспечение работы инженерных систем и коммуникаций;
- Организация взаимодействия с поставщиками услуг и подрядчиками;
- Ведение учета расходов на обслуживание и содержание зданий;
- Обработка обращений жильцов и предоставление информационной поддержки;
- Предоставление отчетов о выполненных работах и расходах;
- Проведение плановых проверок и осмотров зданий и сооружений.
Эксплуатирующая организация осуществляет эффективное управление недвижимостью, сокращает риски возникновения аварийных ситуаций и повреждений оборудования, а также позволяет жильцам и арендаторам быть уверенными в качестве предоставляемых услуг и сохранности имущества.
Сотрудники и их обязанности
1. Управляющий – основной руководитель управляющей организации, отвечающий за ее работу в целом. Управляющий осуществляет контроль за выполнением установленных норм и правил эксплуатации жилого помещения.
2. Бухгалтер – отвечает за ведение бухгалтерии и подготовку финансовой отчетности управляющей организации. Бухгалтер осуществляет расчеты с поставщиками услуг и выплаты зарплаты сотрудникам.
3. Юрист – занимается правовыми вопросами, в том числе заключением и проверкой договоров, решением споров и консультацией жильцов по правовым вопросам.
4. Технический специалист – отвечает за техническое состояние и эксплуатацию жилого помещения. Технический специалист контролирует работу инженерных систем, оценивает состояние общедомового имущества и решает проблемы с ремонтом и обслуживанием.
5. Специалист по управлению персоналом – отвечает за подбор и организацию работы сотрудников управляющей организации. Специалист по управлению персоналом осуществляет контроль за выполнением трудовых обязанностей, проводит обучение и оценивает производительность труда сотрудников.
Это только некоторые из сотрудников, которые могут работать в управляющей организации. Размер штата и компетенции сотрудников могут зависеть от масштаба и сложности объекта управления.
Ответственность и обязательства
Управляющая и эксплуатирующая организации несут определенные обязательства и ответственность в отношении объектов недвижимости, которыми они управляют. Важно понимать разницу между этими понятиями и их роль в обеспечении правомерных интересов собственников и жильцов.
Обязательства управляющей организации включают выполнение функций по обеспечению строительной, эксплуатационной и иных видов работы по управлению объектами недвижимости. К ним относятся:
- Обеспечение сохранности и надлежащего состояния объектов недвижимости.
- Исполнение ремонтных, восстановительных и профилактических работ.
- Контроль за соблюдением правил эксплуатации и пользования общим имуществом многоквартирного дома.
- Управление денежными средствами, сбор платы за управление.
- Обеспечение доступа собственников и жильцов к информации о состоянии и эффективности управления.
Ответственность управляющей организации заключается в том, что она отвечает за исполнение своих обязанностей и возмещение ущерба, причиненного в результате ненадлежащего управления или несоблюдения правил. Она может затребовать выплату компенсации за причиненные убытки или требовать исполнения обязанными лицами своих обязательств.
Соотношение и взаимодействие
Управляющая организация отвечает за контроль и координацию различных аспектов управления недвижимостью. Это включает в себя сбор платы за коммунальные услуги, организацию ремонтных работ, поддержание общественных помещений в чистоте и порядке, а также многое другое. Управляющая организация имеет широкий охват ответственности и направлена на обеспечение комфортных условий проживания жильцов.
Эксплуатирующая организация, в свою очередь, занимается техническим обслуживанием и эксплуатацией инженерных систем и коммуникаций здания. Она осуществляет контроль за работой лифтов, системами отопления, вентиляции, водоснабжением и другими инженерными системами. Эксплуатирующая организация также занимается осуществлением ремонтных работ, реагирует на аварийные ситуации и обеспечивает безопасность жильцов в здании.
Взаимодействие между управляющей и эксплуатирующей организациями является необходимым для достижения эффективных результатов. Управляющая организация предоставляет эксплуатирующей необходимую информацию о потребностях жильцов, планах на ремонтные работы, а также контролирует выполнение выполняемых работ. В свою очередь, эксплуатирующая организация предоставляет управляющей необходимую информацию о техническом состоянии здания, состоянии инженерных систем и возникающих проблемах. Такое сотрудничество позволяет обеим организациям эффективно взаимодействовать и решать возникающие проблемы в сфере управления и эксплуатации недвижимости.